Prenons Marc, propriétaire d’un trois-pièces des années soixante-dix à Grenoble, loué 780 euros à une famille depuis quatre ans. Le diagnostic de performance énergétique classe l’appartement en F : murs non isolés, simple vitrage côté nord, chaudière d’origine. Les locataires se plaignent de factures de chauffage qui dépassent 200 euros par mois en hiver. Marc hésite entre attendre leur départ pour isoler et engager les travaux maintenant, logement occupé. La loi a tranché une partie de la question à sa place, et elle donne aussi des droits aux occupants.
Le calendrier qui s’impose au bailleur
Depuis la loi Climat et résilience, le logement décent est défini aussi par sa performance énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le niveau à respecter : depuis le 1er janvier 2025, un logement loué doit être classé entre A et F ; à compter du 1er janvier 2028, entre A et E ; à compter du 1er janvier 2034, entre A et D. Un logement qui ne répond pas à ces seuils aux échéances fixées est considéré comme non décent. L’appartement de Marc, en F, est encore dans les clous aujourd’hui ; il ne le sera plus au 1er janvier 2028 s’il n’a pas gagné une classe.
Les conséquences ne sont pas théoriques. L’article 20-1 de la même loi permet au locataire d’un logement non décent de demander sa mise en conformité ; sans accord ni réponse du propriétaire sous deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine la nature des travaux, fixe leur délai et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution. Le code de la construction prévoit des exceptions pour les bâtiments dont les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendent la rénovation impossible, ou dont le coût des travaux serait manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ; elles se prouvent, elles ne se présument pas. Le détail de ce que ces textes imposent au propriétaire, année par année, est présenté dans les obligations du bailleur en matière de rénovation énergétique.
Isoler pendant que le logement est occupé
Marc n’a pas besoin d’attendre un départ. L’article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique, comme pour les travaux nécessaires au maintien en état. En contrepartie, le bailleur doit, avant le début du chantier, informer le locataire de la nature des travaux et de leurs modalités par une notification remise en main propre ou envoyée en recommandé avec avis de réception. Aucun travail ne peut se faire les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Et si le chantier devient abusif, dangereux ou s’écarte de ce qui a été annoncé, le juge peut en ordonner l’interruption.
Le code civil ajoute une règle que les propriétaires découvrent souvent trop tard : l’article 1724 impose au locataire de supporter les réparations urgentes, mais si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Une isolation par l’intérieur qui condamne le séjour pendant cinq semaines donne donc lieu à une réduction de loyer, et des travaux qui rendraient le logement inhabitable ouvrent au locataire la possibilité de faire résilier le bail. Pour un appartement de 65 m² à Grenoble, une isolation par l’extérieur, décidée en copropriété, évite ces deux écueils ; une isolation intérieure pièce par pièce, planifiée avec la famille, les limite.
Quand c’est le locataire qui veut isoler
La loi a aussi ouvert une voie dans l’autre sens. L’article 7 de la loi de 1989 autorise le locataire à réaliser à ses frais des travaux de rénovation énergétique, sur demande écrite adressée au bailleur en recommandé avec avis de réception. Si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois suivant la réception, son silence vaut acceptation, et au départ du locataire, il ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux concernés est fixée par décret. Pour les locataires de Marc, cela peut concerner le remplacement du vitrage ou l’isolation d’un mur donnant sur l’extérieur ; pour Marc, cela signifie qu’un courrier recommandé laissé sans réponse l’engage.
Reste la question des charges, qui pèse autant que celle des travaux. Le chauffage collectif et l’eau chaude se récupèrent sur le locataire dans la limite des règles de régularisation annuelle, avec un décompte justifié ; la façon de les établir et de les régulariser est expliquée sur Mon Avocat Bailleur. Un logement mieux isolé réduit d’abord ces charges, avant même d’augmenter la valeur du bien, et c’est l’argument qui convainc le plus souvent une famille de supporter cinq semaines de chantier.
Pour Marc, la décision se résume à une date : 2028. Isoler maintenant, avec une notification en règle, un calendrier qui ménage les week-ends et une réduction de loyer si le chantier dépasse trois semaines, coûte moins qu’un logement devenu non décent, un loyer suspendu par le juge et des travaux ordonnés dans l’urgence.
